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최근 시장의 단기적인 움직임에 현혹되지 마세요. 내년도 부동산 시장은 단기 조정 후, 화폐 가치 하락과 근본적인 공급 부족 문제로 인해 다시 완만한 상승세를 보일 가능성이 높습니다. KB부동산TV에서 제공된 분석을 바탕으로, 내년도 시장을 관통하는 공급 문제와 각자의 포지션에 맞는 현명한 투자 전략을 정리했습니다.
1. 공급 환경: 규제 완화의 어려움과 서울 정비 사업의 미래
정책 결정자의 딜레마
- 정부가 수요 억제 정책을 통해 가격 안정을 시도하고 있지만, 공급이 확대되지 않으면 가격을 잡기 어렵다는 의견이 지배적입니다.
- 올해 2월 오세훈 서울시장이 규제를 해제했다가 큰 비난을 받은 선례가 있어, 정책 책임자들이 쉽사리 규제를 해제하기는 어려울 것입니다.
- 규제 해제는 개인의 목소리보다는 지자체에서 요구할 경우, 외곽 지역부터 조금씩 풀릴 가능성이 있습니다.
서울 공급의 유일한 해법, 정비 사업
- 서울에 주택을 공급할 수 있는 방법은 사실상 정비 사업(재개발/재건축)밖에 남아있지 않습니다 (택지 개발은 불가능).
- 한남뉴타운, 성수 전략 정비 구역, 압구정 등 서울 중심의 인기 지역 정비 사업은 시간 문제일 뿐, 결국 진행될 것으로 예상됩니다. 향후 10년에서 20년 후에는 어마어마한 변화가 예상되며 부동산 가치가 높게 형성될 것입니다.
분담금 문제로 인한 양극화 심화 우려
- 정비 사업 진행에 막대한 비용이 들고 조합원들이 높은 분담금을 부담해야 하는 것이 문제입니다.
- 역설적으로, 분담금을 낼 수 있는 경제적 여력이 있는 조합원이 많은 중심지 위주로만 사업이 더 빠르게 진행될 수 있습니다.
- 결과적으로 외곽 지역은 정비 사업에 힘을 잃고 양극화가 더욱 심화될 것이라는 우려가 나오고 있습니다.
- 정부도 장기적 안정 공급을 위해 LH 위주의 공공 공급 대책(5년 내 135만 호 착공 계획)을 발표했으며, 이것이 계획대로 실행된다면 시장에 영향을 미칠 수 있겠으나 실제 공급까지는 시간이 걸릴 것입니다.
2. 시나리오별 보수적 투자 전략 (간헐적 상승 대비)
집값의 간헐적 상승 시나리오를 염두에 두고, 각자의 주택 보유 현황에 따라 다음과 같이 보수적인 대응 전략을 취하는 것이 중요합니다.
무주택자
- 시세 상승 외적으로도 화폐 가치 하락이 예상되므로, 가급적 집 한 채는 보유하는 것이 재정 방어 개념으로 좋습니다.
- 다만, 현재 갭투자를 통해 같은 금액으로 입지가 좋은 곳에 진입하기는 힘들어졌다는 점을 인정하고 접근해야 합니다.
1주택자 (가라타기)
- 매우 보수적으로 접근해야 합니다.
- 기본 전략은 선 매도 후 매수입니다.
- 매도 후 임차(전세나 월세)로 잠시 머물 수 있으며, 단기 승부를 원한다면 단기 임대(2~3개월)를 활용하는 것도 방법입니다. 월세는 비싸겠지만, 오히려 빨리 다음 집을 사야 한다는 절박함을 줄 수 있습니다.
2주택자
- 일단 주택 수를 늘리면 안 됩니다.
- 두 채 모두 좋은 주택이라면 계속 보유하면서 대응합니다.
- 보유가 부담되거나 '못난이' 주택이 있다면, 적절한 매각 또는 증여를 고려해야 합니다.
- 만약 두 주택 모두 '못난이'라면 최소한 하나는 팔아 1주택자 포지션으로 돌아가 선 매도 후 매수 전략을 따릅니다.
다주택자 (3주택 이상)
- 현재 보유세를 확인한 후 곱하기 2를 넉넉히 계산해 보고 부담 수준을 판단하십시오.
- 만약 눈앞이 캄캄해질 정도의 부담이라면 즉시 행동을 취해야 합니다.
- 부담이 해볼 만하다면, 내년 7월로 예상되는 종합적인 세제 개편안을 보고 그때 움직일 것을 고려해야 합니다.
3. 심화 전략: 대체주택 비과세 활용과 새로운 금융 이슈
대체주택 비과세 제도의 핵심
재건축/재개발 조합원이라면 '대체주택 비과세' 제도를 활용하여 일시적인 거주 문제를 해결할 수 있습니다.
- 매수 시점: 반드시 사업 시행 인가 이후에 매매해야 투기로 보지 않습니다 (관리처분인가 이후에 매수하는 것도 가능합니다).
- 비과세 조건: 대체주택에서 1년 이상 거주해야 하며, 완공된 새 아파트에 입주한 뒤 3년 안에 대체주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 (이는 세법상 3년이 훌쩍 넘어도 비과세를 받을 수 있는 예외 조항입니다).
- 취득세 틈새 (지방세법): 취득세 중과가 남아있는 상황에서, 대체주택을 살 때 멸실 후 토지 상태(4.6%)보다 주택 상태(3%)일 때 사는 것이 지방세법 특례상 유리할 수 있습니다.
새로운 금융 문제: 이주비 대출 제한
최근 대책으로 인해 1주택을 소유한 상태에서 대체주택을 추가로 사는 순간, 이후 이주비 대출이나 중도금 대출 등 정비 사업 관련 금융 지원이 막히게 됩니다.
- 따라서 대체주택을 매수하려면 내 돈으로 전액 부담해야 하므로, 이전보다 전략적인 접근과 더 많은 자금력이 요구됩니다. 이 때문에 더욱 '좋은 곳'으로 가야 한다는 의견이 나옵니다.
세금 문의 가이드
- 지방세 (취득세 중과 등) 관련 문의는 관할 지자체 공무원에게 문의해야 합니다.
- 국세 (양도세 비과세, 종합부동산세 등) 관련 문의는 세무서에 문의해야 합니다.